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太原楼市:政策趋稳 难现大涨

发布时间:2019-04-25 17:54:09 | 来源:山西晚报 | 编辑:陈佳 | 责编:石丽敏

  2019年,已经走过四分之一,虽然太原楼市呈现回暖迹象,但“稳”仍然是今年太原房地产市场主基调。业内人士预计,今年太原楼市价格不会大涨。

  今年3月,全国两会再次提出坚持住房的居住属性,并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下,2019年1月、2月全国商品住宅销售价格总体平稳,一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,三线城市环比涨幅均回落。而最新发布的一季度楼市报告显示,太原一季度用户找房热度上扬,但涨幅不及去年,购房者未来心态平稳理性。

  政策:尚未全面松绑

  3月份,全国“两会”上定的楼市主基调颇受关注:政策以稳为主,促进市场健康发展;保持政策的连续性与稳定性,防止大起大落,平衡好稳增长与防风险的关系。而从太原来看,限购政策未见松动,市场环境日益规范。

  住房和城乡建设部主要负责人公开表示,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期发生积极变化,主要体现在三个方面,一是住房的成交面积增速放缓,二是住房成交价格总体平稳,三是住房市场预期逐渐趋于理性。

  对此,太原房产调研机构朗润智业解析道,从全国政策环境来看,政策环境以稳为主,尚未出现“全面松限”的现象;以城市为主体责任,因城施策,增强城市主体责任;目前房地产税法正在完善法律草案,稳步推进房地产税立法,立法先行;住建部强调地方“三稳”责任,防止楼市政策大起大落,促进市场健康发展。

  就当前太原市的情况,从政策环境来看,限购政策延续;发布《太原市事业单位引进高层次人才实施办法》,以更大力度吸引高层次人才,为加快推进人才兴市战略提供智力支撑,为城市经济发展积蓄人才资源。调控已经取得实质性成果,市场价格涨幅出现明显回落,价格保持稳定。

  但这一段调控期内,市场上仍积压了不少潜在需求。包括太原在内的基本面较好的一二线城市特别明显,若调控政策放松,市场容易出现大幅波动。稳定的政策可以保持市场预期的稳定,从而市场需求不会出现大增大减,市场才能保持稳定。

  土地:楼面地价仍居高位

  从朗润智业统计的具体数据来看,前三个月,太原供应建筑面积、成交建筑面积及成交楼面地价均同比上涨;供应建筑面积292万平方米,同比上涨80%;成交建筑面积313万平方米,同比上升93%;成交楼面地价为3803元/平方米,同比上涨66%。土地成交溢价率为18%,主要由警校地块高溢价率(89%)带动。

  相比1、2月份活跃的土地市场,3月份太原土地供应数据回落,成交楼面价为2282元/平方米,较1、2月份下降明显。城改项目土地集中供应,加快入市节奏。山西晚报记者整理资料发现,3月份太原土地供应集中在小店区、杏花岭区和晋源区,以嘉节村、温家堡村、长江村、贾家庄城改用地为主;土地成交量回落,环比下降明显,土地成交集中在水峪村、全景晋阳湖、山投青运城、融创外滩壹號等项目用地。

  朗润智业分析认为,虽然3月份土地成交量下降,成交占地面积6万平方米,同比下降62%,环比下降82%,但综合一季度的数据来看,土地供求表现较好,政府积极供地,楼面地价持居高位,将影响未来二级市场供应及价格。

  分析人士认为,城改土地持续释放,未来将为二级市场补充供应,短期内土地供求仍将以城改用地确权为主。依托城市南移、综改区的推进,小店区发展前景良好,商业用地供应拉动了区域整体供应:另外,依托规划红利,晋源区依旧热度不减,贾家庄城改用地供应,全景晋阳湖、山投青运城项目用地确权,加速项目入市节奏,未来为二级市场补充货源,增加客户选择性。保证二级市场供应力,未来将增加客户的选择性。

  楼盘成交均价:13725元/平方米

  随着一季度的结束,太原楼市进入今年第一波小高潮,商品房供求环比上涨明显。开发商们都有所体会:商品房市场供求量涨价跌,阳春3月市场回暖。

  在太原楼市中,目前在售楼盘数量165个,待售项目61个,售罄项目37个。一季度成交量133.68万平方米,成交均价达13725元/平方米,受改善型项目开盘影响,成交均价结构性上涨。据数据统计,一季度,太原商品房市场成交金额187.39亿元,成交均价13725元/平方米,同比上涨13%。

  从具体情况来看,朗润智业分析:在成交方面,太原六城区物业类型仍以住宅成交为主,小店区表现突出,供应量及成交均价均位居第一;万柏林区及小店区物业类型较为丰富,公寓产品成交金额占比超过3%。

  从各区域商品房供求量价看:受保利西湖林语、当代城MOMA、泰禾金尊府等项目集中推货且成交较好影响,晋源区成交量排名第一;小店区供应量排名第一,成交量排名第二,主力贡献项目为保利东郡、融创中心、保利茉莉公馆等。业内人士预计,4月份各项目将积极供货,补充货源,并通过营销手段促进项目成交,预计未来市场持续回暖。但在价格方面,不会出现大涨。

  此前,国家统计局出炉最新房屋价格指数显示,全国70个大中城市有65个新房价格环比上涨,紧接着,住建部已经对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  目前,多个城市发布了房价控制指标;武汉合理制定住房价格调控目标,即2019-2021年当地新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%;长沙市在全市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策,即对个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税;深圳重点整治“楼霸”行为,重点打击投机炒房团伙串通,收取“茶水费”“好处费”,诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金,规避限购限贷政策的行为;合肥加大房地产市场监管力度,依法严肃查处“哄抬房价”“价外加价”“捂盘惜售”“虚假宣传”和“强制搭售”等违法违规行为,对违规企业将进行约谈并责令改正,拒不整改的,暂停项目网上签约……在这种大环境的影响下,房价大涨可能性低。

  供求:市场以去库存为主

  3月份,太原楼市推盘项目增多,住宅市场供求量均环比上涨90%以上,上涨走势明显;供求比持续下降。受刚改项目开盘加推影响,3月份太原成交价格小幅下降,供求比为0.66,为近一年最低水平,市场主要以去化库存为主。

  朗润智业分析,目前太原市住宅市场表现为供小于求,市场表现平稳;市场成交均价同比上涨明显。根据数据统计,前三个月,太原市场供应量99.69万平方米,同比下降44%,成交量122.65万平方米,同比下降29%。2019年3月太原住宅市场已推未售量为232万平方米,去化周期(以近三个月月均去化计算)约5.66个月。太原住宅市场在售项目未推未售量为1643万平方米,市场待入市量约2934万平方米,市场开发企业储备项目充足,将保持3-5年的市场销售周期。

  太原市目前楼市主力成交区间为三居100-140平方米,占比45%;其次为二居80-100平方米产品,占比24%,二居80-100平方米产品成交占比上涨。三居成交面积区间集中在100-140平方米,主力贡献项目为保利西湖林语、恒大青运城、保利东郡等;其次为二居80-100平方米产品,主力贡献项目为碧桂园朗悦湾、保利西湖林语等。

  成交方面,从各物业类型成交来看,住宅市场依然占据主导地位;4月开盘加推较多,各项目积极供货,且单项目加推次数较多,实现小步快跑。(山西晚报)

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